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La crise du logement n'est pas seulement une crise des grandes villes. Elle frappe aussi le Nord. Crédit image: Brian Kennedy / Moment via Getty Images

Se loger dans le Nord : la situation devient critique

Temps de lecture : 7 minutes

Douze inscriptions dans la ville de Kapuskasing. Voilà le nombre total de maisons et de terrains disponibles à la vente dans cette localité sur le site Realtor. La pénurie de biens disponibles, plus le mauvais état des biens actuels et la migration des sudistes vers le nord : voici quelques facteurs qui causent une tension extrême en termes de logement dans le Nord de l’Ontario. Même si plusieurs instances locales tirent la sonnette d’alarme, certains sudistes y voient une opportunité économique.

Il était impératif pour Annie Jones et son conjoint de retourner vivre dans le Nord pour offrir une meilleure qualité de vie à leurs enfants. C’est ainsi qu’en 2019, la famille a quitté London, dans le Sud-Ouest, pour s’installer à Kapuskasing.

« Je savais que c’était moins coûteux [de vivre au nord de l’Ontario]. La différence entre les prix du logement était très avantageuse. Quand nous avons déménagé, ma sœur avait payé 80 000 $ pour sa maison. Comparativement à London, pour le même prix, elle n’aurait pas une maison aussi grande et bien entretenue compte tenu du marché immobilier », explique-t-elle.

Annie Jones, résidente de Kapuskasing et sa famille. Gracieuseté

D’après cette mère de famille de trois enfants, la hausse exponentielle du marché immobilier dans les grandes villes, combinée à la détérioration de la qualité de vie, pousse de plus en plus de sudistes à s’installer dans la région.  

Pourtant, cette migration n’est pas sans risque. Au fil des années, les foyers moyens vivant dans le Nord de l’Ontario ont perdu leur pouvoir d’achat et ne sont plus en mesure d’acquérir une propriété à cause de la flambée des prix de l’immobilier.

Pas seulement une crise des grandes villes

Selon le rapport de projet North at Home de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), il y a sept enjeux majeurs à prendre en considération lorsque l’on veut analyser la crise du logement dans le Nord.

Le premier repose sur l’offre limitée en raison de l’absence de biens neufs, les coûts de construction élevés et la courte période de construction. Par la suite, il y a un manque de logement locatif abordable, laissant peu de place aux personnes à faible revenu.

Les logements en mauvais état, les coûts élevés de l’énergie, le manque de logement adéquat, la croissance de l’itinérance et le nombre limité de logements offrant des services de soutien, causent la crise actuelle. 

Pour Brigitte Lacelle, agente immobilière à Great Sudbury Management, le manque d’inventaire disponible est l’un des facteurs principaux qui empêchent l’accès au logement.

Brigitte Lacelle, agente immobilière spécialisée dans la location à Great Sudbury Management. Gracieuseté

« Nous n’avons pas assez d’appartements pour répondre aux besoins de toutes les personnes qui nous sollicitent. Malgré la rareté des biens, on essaye toujours de trouver des appartements pour venir en aide », indique-t-elle.

Elle ajoute aussi que le rachat des maisons et des propriétés multilocatives par des investisseurs privés venant du sud a un impact direct sur la hausse des prix du loyer.

« Cette situation est due au fait que beaucoup de jeunes adultes commencent à hériter de l’argent de leurs parents ou grands-parents. Avec ce gain financier, ils veulent investir dans des biens immobiliers. En raison de la hausse massive des prix du logement dans le sud, ils décident de se déplacer plus au nord. Vu que Sudbury est la première ville la plus abordable après Barrie, ils décident de s’y installer », explique Mme Lacelle.

Selon le Centre ontarien de défense des droits des locataires (ACTO), il n’existe pas de chiffres concrets pour prouver que les migrations de personnes du sud de la province ont eu un réel impact sur la crise du logement dans le Nord.

« Dans certaines parties du Nord de l’Ontario, il y a eu un afflux d’anciens résidents saisonniers faisant le choix de déménager définitivement à l’âge de la retraite. Dans d’autres endroits, il y a eu une augmentation des logements utilisés pour le court terme. La concurrence entre les touristes et les logements à court terme peuvent faire grimper les prix au-delà de ce que les locaux peuvent payer  », analyse l’organisme.

Pour l’ACTO, tous ces facteurs exercent une pression accrue sur le marché immobilier, ce qui entraîne une réduction de l’offre pour les foyers à faible revenu.

Les plus vulnérables sont les plus touchés

Pour l’ACTO, les ménages locataires à faible revenu sont les plus touchés par la crise actuelle : « Ils font face à la combinaison de facteurs : une nouvelle offre de logements locatifs, la détérioration des conditions du parc locatif existant et la concurrence accrue pour les logements vacants. Pour les locataires à faible revenu de nombreux centres urbains du Nord de l’Ontario, il est presque impossible de trouver un logement sûr et abordable. »

D’après l’ACTO, les locataires à faible revenu doivent souvent faire des choix difficiles entre un logement abordable et leur sécurité personnelle. Trouver un logement abordable signifie souvent faire face à de mauvaises conditions de logement, des immeubles délabrés ou un environnement dangereux.

« Les locataires sous assistance sociale ont particulièrement de la difficulté à trouver une résidence abordable et finissent souvent par accepter des logements en très mauvais état », ajoute-t-il. « D’autres fois, ces habitations se trouvent dans des endroits isolés, ce qui crée des difficultés pour les gens d’accéder aux emplois et aux services, dans une région où les options de transport en commun sont limitées. »

Cet état des lieux semble représentatif de la situation décrite par l’agente immobilière Brigitte Lacelle. Selon cette dernière, la classe moyenne sudburoise est de moins en moins à même de se loger en raison de la hausse des prix du loyer.

« Si l’on veut garder les prix comme tels, nous avons besoin de personnes qui ne veulent pas faire de rénovation et qui veulent laisser les appartements dans leur état actuel. Pour l’instant, il n’y a pas de juste milieu. Soit les personnes prennent des biens à moindres coûts qui sont mal entretenus, soit ils prennent des appartements mieux rénovés qui sont plus chers », dit-elle.

Carole Lafrenière, résidente de Nipissing Ouest et responsable de la page Franco-ontariens du Nord de l’Ontario. Gracieuseté

Cette vision pessimiste de la migration des populations du Sud vers le Nord n’est pas partagée par Carole Lafrenière, membre du comité de développement économique du Nipissing Ouest.

« Notre initiative consiste à développer une stratégie autour du logement, car c’est un moteur économique. Notre première industrie, c’est le capital humain qui décide de déménager dans la municipalité pour faire cette reconnexion à la nature et avoir accès aux services de base. Nous voulons attirer des gens qui souhaitent venir s’installer et les développeurs pour faire de nouvelles constructions », affirme-t-elle.

Elle reconnaît tout de même que la hausse fulgurante des prix au cours des cinq dernières années a poussé la population locale à se questionner sur les conséquences de cette augmentation sur sa qualité de vie.

« Les résidents locaux craignent une inflation du niveau de la vie. Ils ont peur que la migration massive des gens du sud dans leurs villes soit une situation temporaire. Selon eux, les prix risquent de tomber s’ils décident de ne plus venir s’installer », note Mme Lafrenière.

Un appui gouvernemental réclamé par les municipalités

Il est nécessaire, à ses yeux, que le gouvernement appuie financièrement les municipalités du Nord pour qu’elles puissent développer des initiatives pour loger leur population vieillissante.

« Nous avons beaucoup de personnes âgées qui demeurent à domicile et qui voudraient s’établir dans des foyers où ils ont plus d’appuis et moins d’obligations. Si l’investissement financier de l’état sur notre projet de construction immobilière pouvait se mettre en place, cela libèrerait des biens sur le marché », estime la mairesse.

De son côté, le gouvernement a annoncé un investissement de plus de 45 millions de dollars pour la création du nouveau Fonds pour la simplification du processus d’approbation des demandes d’aménagement. Ceci devrait permettre aux 39 municipalités les plus importantes de la province de moderniser, de rationaliser et d’accélérer leurs processus de gestion et d’approbation des demandes d’aménagement.

Le premier ministre Ford a aussi participé en janvier dernier à la Conférence organisée par la Rural Ontario Municipal Association (ROMA).

Joanne Savage, mairesse de Nipissing Ouest. Archive ONFR+

Il est nécessaire, à ses yeux, que le gouvernement appuie financièrement les municipalités du Nord pour qu’elles puissent développer des initiatives pour loger leur population vieillissante.

« Nous avons beaucoup de personnes âgées qui demeurent à domicile et qui voudraient s’établir dans des foyers où ils ont plus d’appuis et moins d’obligations », estime la mairesse. « Si l’investissement financier de l’état sur notre projet de construction immobilière pouvait se mettre en place, cela libèrerait des biens sur le marché. »

De son côté, le gouvernement a annoncé un investissement de plus de 45 millions de dollars pour la création du nouveau fonds pour la simplification du processus d’approbation des demandes d’aménagement.

Ceci devrait permettre aux 39 municipalités les plus importantes de la province de moderniser, de rationaliser et d’accélérer leurs processus de gestion et d’approbation des demandes d’aménagement.

Le 24 janvier dernier, le premier ministre Ford a aussi participé à la Conférence organisée par la Rural Ontario Municipal Association (ROMA).

Nicole Fortier Lévesque AFMO Moonbeam
Nicole Fortier Levesque, mairesse de Moonbeam et présidente de l’AFMO. Archives ONFR+

Lors de son allocution, il a annoncé un investissement additionnel d’un milliard de dollars au cours des prochaines années au Fonds ontarien pour l’infrastructure communautaire. Ce fonds devrait aider les 424 collectivités ontariennes à améliorer des projets d’infrastructure essentiels, notamment des routes, des ponts, de l’eau et des eaux usées.

Même si ces divers sommets représentent un pas en avant pour répondre aux problèmes de logis dans le Nord, ils sont jugés inadaptés aux besoins des communautés rurales francophones.

« Est-ce que les mesures prises vont répondre aux besoins des communautés rurales ? J’en doute vraiment », conclut Nicole Levesque, maire de Moonbeam et présidente de l’Association française des municipalités de l’Ontario (AFMO). « On dirait que les communautés rurales sont toujours laissées de côté. On parle de Congrès des municipalités rurales de l’Ontario mais je pense qu’il serait de mise d’offrir du financement à ces communautés. »

Du 15 au 29 mars, retrouvez Au pied du mur, la série web d’ONFR+ qui explore la crise du logement en Ontario. Prochain épisode : Densifier nos villes, une solution incontournable à la crise du logement, vendredi 25 mars.

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